O mercado imobiliário português tem sofrido algumas alterações ao longo dos últimos 10 anos, sendo a principal e mais visível alteração a deflação. Esta deflação tem a sua origem na crise da indústria construtora, aliada à contracção de crédito e excesso de oferta imobiliária. A deflação criou a ideia de que a compra a crédito de uma casa seria mais barata nos dias de hoje, o que pode não ser verdade devido a alguns factores que hoje pesam mais nos custos do crédito.

Quando fazemos uma pesquisa sobre habitação, verificamos que as casas têm um preço de venda muito mais baixo do que tinham há 5 ou 10 anos. Isto faz-nos pensar que as casas, tendo um preço de venda mais barato, também nos custariam menos, o que é um pensamento errado.

Publicidade
Publicidade

Casas mais caras, apesar de parecerem mais baratas

As casas só são mais baratas se compradas a pronto, o que é difícil para uma família de classe média em início de vida. Mesmo uma casa comprada a pronto poderá não ser um bom investimento se a ideia for arrendá-la, dado que existem casas a mais para a população existente e a natalidade das últimas décadas em nada vem ajudar.

Por que razão o mercado de arrendamento poderá sofrer uma deflação?

Simplesmente porque, segundo a lei da procura e da oferta, quanto maior a oferta face à procura, menor será o preço. Se a população está em decrescimento devido à redução da natalidade e emigração, e as casas já são em demasia, imaginem como será o mercado daqui a uns anos.

Que história é essa das casas mais caras?

Vamos viajar no tempo até 2009, altura que os juros estavam a um preço médio dos últimos 20 anos e os spreads estavam baratos.

Publicidade

Portanto, um empréstimo de 100 000€ a 40 anos tinha uma Euribor de 2,945% a 6 meses (arredondamos para 3%), um spread de 0,5% e em taxas do banco um valor de 1,3% aplicável ao cálculo do custo do crédito. Com base nestes dados o cliente ficaria a pagar um valor de 469,03€ por mês, tendo um somatório de taxas que tem como resultado 4,8%.

Este mesmo crédito de 2009, se fosse feito hoje (2015) teria um valor quase igual de prestação mensal (469,22€), embora com diferentes dados: 100 000€ de empréstimo a 40 anos, com Euribor a 6 meses de 0,003%, um spread médio de 3,5% e taxas bancárias de 1,3%; contudo estamos a esquecer-nos de um pormenor: as taxas de spread são contratuais e a Euribor é flexível, tendo tendência a aproximar-se dos valores médios da mesma (3%).

Como tal, o mesmo crédito feito em 2009, que pagava 469,03€, hoje pagaria 231,24€ por mês.

Portanto, assumindo num futuro próximo a subida da Euribor para o valor médio de 3%, o cliente que contratou o crédito em 2009 ficaria com uma prestação igual ou idêntica à que contratou inicialmente; já o cliente que contratou o crédito em 2015, no caso da subida do spread para o valor médio de 3%, ficaria a pagar mensalmente 680,35€.

Publicidade

Em resumo, uma casa comprada a crédito não custa apenas o valor por ela pedido, mas sim o que é gasto no total das suas prestações bancárias + custas e taxas bancárias. Como tal, a deflação imobiliária é neste momento uma ilusão para quem compra a crédito e uma eventual oportunidade para quem tem a possibilidade de comprar a pronto uma habitação para usufruto próprio. #Negócios #Bancos